Το Γραφείο μας αναλαμβάνει την ρύθμιση και την τακτοποίηση των αυθαιρέτων σύμφωνα με τον νέο νόμου 4178/2013 «Αντιμετώπιση της Αυθαίρετης Δόμησης –Περιβαλλοντικό Ισοζύγιο και άλλες διατάξεις».
Η νέα νομοθεσία είναι πολυσύνθετη με πολλά κρυφά σημεία, ωστόσο σε αρκετά σημεία ευνοεί τους ιδιοκτήτες σε σχέση με τον προηγούμενο νόμο. Το γεγονός αυτό προσδίδει ιδιαίτερη προσοχή στην επιλογή έμπειρου και υπεύθυνου Γραφείου για την οριστική διεκπεραίωση της υπόθεσης σας.
O νόμος Ν. 4178/13 ο οποίος αντικατέστησε τον Ν.4014/11 νομιμοποιεί ή ρυθμίζει για 30 έτη τυχόν αυθαιρεσίες που υπάρχουν στην ιδιοκτησία σας.
Με τον Ν. 4178/13 απαγορεύεται κάθε δικαιοπραξία (πώληση, γονική παροχή κ.λπ.) επί ακινήτου στο οποίο υπάρχουν αυθαίρετες κατασκευές ή αυθαίρετες αλλαγές χρήσης.
Συνεπώς, η έκδοση Βεβαίωσης Μηχανικού περί μη ύπαρξης αυθαιρεσιών αποτελεί απαραίτητη προϋπόθεση για κάθε μεταβίβαση.
Η διαδικασία τακτοποίησης αυθαιρέτου γίνεται σε 2 φάσεις:
A’ ΦΑΣΗ
- Ραντεβού στο ακίνητο για αυτοψία και συλλογή στοιχείων ακινήτου
- Ενημέρωση του ιδιοκτήτη για το κόστος τακτοποίησης
- Παράδοση αιτήσεων/υπεύθυνων δηλώσεων στον ιδιοκτήτη
- Έκδοση παραβόλου με μοναδικό κωδικό πληρωμής που πρέπει να πληρωθεί από τον ενδιαφερόμενο σε οποιαδήποτε τράπεζα
-
Μία ημέρα μετά την πληρωμή του παραβόλου, επιλογή του τρόπου εξόφλησης:
- Εφάπαξ με έκπτωση 20%
- Σε περίπτωση υπαγωγής στη διάρκεια του πρώτου εξαμήνου ισχύος του νόμου, το πρόστιμο εξοφλείται σε 102 μήνες ή 17 εξάμηνα
- Σε περίπτωση υπαγωγής στη διάρκεια του δευτέρου εξαμήνου ισχύος του νόμου, το πρόστιμο εξοφλείται σε 84 μήνες ή 14 εξάμηνα
- Σε περίπτωση υπαγωγής στη διάρκεια του πρώτου εξαμήνου ισχύος του νόμου, το πρόστιμο εξοφλείται σε 60 μήνες ή 10 εξάμηνα
- Σε κάθε περίπτωση, η ελάχιστη μηνιαία δόση ορίζεται στα 50 ευρώ και ελάχιστη εξαμηνιαία δόση τα 300 ευρώ.
- Έκδοση μοναδικού κωδικού πληρωμής των δόσεων του προστίμου
Σε περίπτωση καταβολής ποσοστού 30% του συνολικού ποσού του προστίμου μέσα στη διάρκεια ενός εξαμήνου, παρέχεται έκπτωση 10% επί του συνολικού ποσού του προστίμου.
Β’ΦΑΣΗ
Τα υπόλοιπα δικαιολογητικά που προβλέπονται:
Ποια θεωρείται αυθαίρετη κατασκευή και ποιες κατασκευές τακτοποιούνται;
Κάθε κατασκευή που εκτελείται:
α) χωρίς την άδεια του άρθρου 329 παρ. 1
β) καθ' υπέρβαση της αδείας
γ) με βάση άδεια που ανακλήθηκε
δ) κατά παράβαση των σχετικών διατάξεων
είναι αυθαίρετη και υπάγεται στις σχετικές για τα αυθαίρετα διατάξεις.
Υπερβάσεις που τακτοποιούνται
Κάθε κατασκευή, είτε αυτή βρίσκεται εντός είτε εκτός σχεδίου πόλεως και είτε πρόκειται για πολυκατοικία, μονοκατοικία, επαγγελματικό χώρο, αποθήκη, πέργκολα κλπ, θα πρέπει να έχει κατασκευαστεί με την ανάλογη οικοδομική άδεια και σύμφωνα με τους όρους δόμησης και περιορισμούς χρήσεων της κάθε περιοχής. Αυθαιρεσία θεωρείται και η μη εξόφληση των ασφαλιστικών εισφορών της κάθε κατασκευής ή ακόμα κι αν υπάρχει η ανάλογη άδεια και έχει γίνει υπέρβαση αυτής είτε ως προς την επιφάνειά της, είτε ως προς τη χρήση της.
• Οι υπερβάσεις που τακτοποιούνται περιγράφονται παρακάτω:
Α) Υπέρβαση ΑΔΕΙΑΣ (Εντός όγκου).
(i) Χώροι που η άδεια τους έχει εκδοθεί ή αναθεωρηθεί έως και 28.7.2011 και δεν υπήχθησαν στο Ν.3843/2010 ή στο Ν. 4014/11.
(ii) Χώροι που άλλαξαν χρήση σε σχέση με την οικοδομική άδεια.
(iii) Οι χώροι που έχουν προκύψει από υπερβάσεις δόμησης και αλλαγή χρήσης εντός του περιγράμματός του.
Εντός εγκεκριμένου όγκου του νομίμως υφιστάμενου κτιρίου και εφόσον η χρήση τους δεν απαγορεύεται από τις πολεοδομικές διατάξεις για τις χρήσεις γης που ισχύουν στην περιοχή του ακινήτου είναι οι εξής:
• ημιυπαίθριοι χώροι
• πατάρια / σοφίτες
• πιλοτής
• υπόγειοι χώροι
• χώροι ηλεκτρομηχανολογικών εγκαταστάσεων
• χώροι – αίθουσες κοινωνικών εκδηλώσεων
• διαμερισμάτωση
Β) Με υπέρβαση ΑΔΕΙΑΣ (Εκτός όγκου).
i) Υπέρβαση ΔΟΜΗΣΗΣ - περισσότερα από τα προβλεπόμενα τ.μ. του συντελεστή δόμησης.
(ii) Υπέρβαση ΚΑΛΥΨΗΣ - περισσότερα από τα προβλεπόμενα τ.μ. του συντελεστή κάλυψης.
(iii) Υπέρβαση ΥΨΟΥΣ - Δόμηση πάνω από το εγκεκριμένο ύψος της οικοδομής.
(iv) Υπέρβαση Ορίου Πρασιάς ή Οικοδομικής γραμμής ή Πλευρικού ορίου.
Οι χώροι που έχουν προκύψει από υπερβάσεις δόμησης εκτός περιγράμματος (όγκου) του κτιρίου, είναι οι εξής:
•κλειστές βεράντες/μπαλκόνια
•δώματα
•σοφίτες με υπέρβαση ύψους
•επέκταση υπογείου/ισογείου
•προσθήκη ορόφου
•εξωτερικές κατασκευές (πχ αποθήκες)
•προσθήκη στέγης
•ξεμπάζωμα
•πισίνες
•BBQ
•περιφράξεις / πέργκολες
Γ) Χωρίς ΑΔΕΙΑ / Με Ανάκληση ΑΔΕΙΑΣ
Αν υπάρχουν προϋποθέσεις έκδοσης άδειας, με τη κατάθεση αίτησης και παραβόλου δίδεται 3 χρόνια περιθώριο για έκδοση οικοδομικής άδειας.
Α. Στοιχεία για τον υποκείμενο χώρο
Τα παρακάτω παραλαμβάνονται από την αρμόδια Πολεοδομία, εφόσον δεν διατίθενται και εφόσον η κατασκευή έχει γίνει με οικοδομική άδεια:
• Στέλεχος οικοδομικής Αδείας
• Τοπογραφικό διάγραμμα οικοπέδου
• Διάγραμμα κάλυψης
• Κάτοψη χώρου
• Τομές σε κλίμακα 1:100
• Φωτογραφίες απ' όλες τις όψεις
• Απόσπασμα ρυμοτομικού σχεδίου ή τοπογραφικό διάγραμμα σε σύστημα συντεταγμένων ΕΓΣΑ '87
Έγγραφα που να επιβεβαιώνουν το χρόνο ολοκλήρωσης της κατασκευής/εγκατάστασης της χρήσης τα οποία ένα από τα παρακάτω:
• Αεροφωτογραφίες εφ’ όσον συνοδεύονται από ανάλογη έκθεση φωτοερμηνείας
• Δημόσια έγγραφα όπως λογαριασμούς ΔΕΗ, Ε9, μηνύσεις, έγγραφα αστυνομίας, αυτοψίες αυθαιρέτων, άδειες λειτουργίας καταστημάτων, ξενοδοχείων, βιομηχανικών κτιρίων
• Υπεύθυνη δήλωση ιδιοκτήτη η οποία θα συνοδεύεται από τεχνική έκθεση μηχανικού που θα υποστηρίζει το περιεχόμενο της δήλωσης
Β. Έγγραφα που χρειάζονται:
• Αίτηση ιδιοκτήτη
• Υπεύθυνη Δήλωση ιδιοκτήτη (εις διπλούν)
• Εξουσιοδότηση - Ως ιδιοκτήτης, σε περίπτωση που δεν επιθυμείτε να διεκπεραιώσετε ο ίδιος την διαδικασία, μπορείτε να ορίσετε νόμιμο εξουσιοδοτημένο εκπρόσωπο, συμπληρώνοντας την εξουσιοδότηση, στην εξουσιοδότηση απαιτείται η βεβαίωση του γνήσιου της υπογραφής (από ΚΕΠ ή ΑΤ), ενώ για το ενδεχόμενο ευρισκομένου εκτός της επικράτειας από την τοπική προξενική αρχή της Ελλάδος
• Ε9 (Το πιο πρόσφατο)
Γ. Υπόλοιπα δικαιολογητικά
• Τεχνική έκθεση μηχανικού (τη συμπληρώνει ο μηχανικός), φύλλο καταγραφής αυθαίρετης κατασκευής, δελτίο ελέγχου δομικής τρωτότητας, ηλεκτρομηχανολογικός έλεγχος για ακίνητα που ΔΕΝ είναι κατοικίες.
• Παράβολο με αναρτημένο μοναδικό κωδικό απο το ΥΠΕΚΑ για κάθε αυτοτελή ιδιοκτησία:
τ.μ. (τετραγωνικά μέτρα του χώρου προς τακτοποίηση) Παράβολο σε ευρώ
<50τ.μ. 500€
<=100 τ.μ. (κύριας και μοναδικής κατοικίας) 500€
50 < τ.μ. < 100 1000€
τ.μ.<=200 (κύρια και μοναδικής κατοικίας 100) 1000€
100 < τ.μ. < 1000 2000€
1000 < τ.μ. < 2000 4000€
2000 < τ.μ. < 5000 8000€
> 5000 10000€
Το παράβολο συμψηφίζεται με το ειδικό πρόστιμο που προβλέπεται στον νόμο (δηλαδή αφαιρείται από το πρόστιμο που θα προκύψει). Παραστατικό αμοιβής μηχανικού - το οποίο μπαίνει υποχρεωτικά στο φάκελο της τακτοποίησης, ώστε να θεωρηθεί πλήρης. Η αμοιβή αυτή προκύπτει έπειτα από συμφωνία του μηχανικού με τον πελάτη.
• Μπορώ να κατασκευάσω ένα αυθαίρετο κτίσμα και μετά να το τακτοποιήσω;
Σύμφωνα με τις ισχύουσες διατάξεις, δυνατότητα τακτοποίησης με τον Ν.4178/2013 υπάρχει μόνο για κτίρια των οποίων έχει ολοκληρωθεί ο φέρων οργανισμός και χρήσεων που έχουν εγκατασταθεί μέχρι τις 28.7.2011 και έχουν ανεγερθεί καθ’ υπέρβαση είτε της οικοδομικής άδειας είτε των όρων ή περιορισμών δόμησης του ακινήτου είτε χωρίς οικοδομική άδεια.
3. Πόσες κατηγορίες αυθαιρέτων κατασκευών & χρήσεων υπάρχουν;
Υπάρχουν 5 κατηγορίες.
Κατηγορία 1: Αυθαίρετες κατασκευές σε κτίρια με χρήση κατοικίας που υφίστανται πριν από τις 9/6/1975.
Κατηγορία 2: Αυθαίρετες κατασκευές που υφίστανται προ της 1/1/1983.
Κατηγορία 3: Αυθαίρετες μικρές παραβάσεις
Κατηγορία 4: Αυθαίρετες κατασκευές ή αυθαίρετες αλλαγές χρήσης, εφόσον δεν παραβιάζονται σε ποσοστό μεγαλύτερο του 40% τα πολεοδομικά μεγέθη κάλυψης και δόμησης και σε ποσοστό μεγαλύτερο του 20% το πολεοδομικό μέγεθος του ύψους. Επίσης οι αυθαίρετες κατασκευές ή αλλαγές χρήσης για τις οποίες έχει περατωθεί η διαδικασία διατήρησης σύμφωνα με τις διατάξεις των Ν. 3775/2009, 3843/2010 και 4014/2011.
Κατηγορία 5: Όλες οι λοιπές αυθαίρετες κατασκευές και αλλαγές χρήσης που δεν εμπίπτουν στις προηγούμενες κατηγορίες.
